En muchas ocasiones la compra de una vivienda es la transacción más importante que una persona realiza durante su vida, por eso es conveniente asesorarse bien antes de hacerla e incluso acudir a un notario para informarse de los pasos a seguir, de cómo averiguar las cargas que puede haber sobre la finca y de los impuestos y otros gastos que habrá que afrontar.

Nosotros redactaremos adecuadamente la escritura, nos aseguraremos de las cargas que existen sobre la finca y le asesoraremos debidamente despejando todas las dudas que le puedan surgir.

En las compraventas realizadas por bancos, inmobiliarias u otros profesionales dedicados habitualmente a ello, la elección del notario corresponderá al comprador, quien sin embargo, no podrá imponer una notaría que no guarde cierta conexión con el lugar en el que se encuentre la finca, el lugar de celebración del contrato o el domicilio de los intervinientes.

Documentación necesaria para la elaboración de la escritura

(Aunque le recomendamos disponer de toda la documentación relacionada, alguna no es imprescindible para la firma. Lea el desarrollo de cada uno de los requisitos al final del texto)

Compraventa de vivienda:

  • Identificación de las personas o entidades que intervienen.
  • Justificación del precio mediante cheque bancario nominativo o transferencia.
  • Copia de la escritura de propiedad de la vivienda a favor del vendedor.
  • Certificación acreditativa de los gastos pendientes del IBI.
  • Certificación de la comunidad de propietarios relativa a las cuotas pendientes de la comunidad.
  • Certificación energética de la vivienda.

Compraventa de garaje:

  • Identificación de las personas o entidades que intervienen.
  • Justificación del precio mediante cheque bancario nominativo o transferencia.
  • Copia de la escritura de propiedad del garaje a favor del vendedor.
  • Certificación acreditativa de los gastos pendientes del IBI.
  • Certificación de la comunidad de propietarios relativa a las cuotas pendientes de la comunidad.

Compraventa de local:

  • Identificación de las personas o entidades que intervienen.
  • Justificación del precio mediante cheque bancario nominativo o transferencia.
  • Copia de la escritura de propiedad del local a favor del vendedor.
  • Certificación acreditativa de los gastos pendientes del IBI.
  • Certificación de la comunidad de propietarios relativa a las cuotas pendientes de la comunidad.
  • Certificación energética del local.

Compraventa de finca:

  • Identificación de las personas o entidades que intervienen.
  • Justificación del precio mediante cheque bancario nominativo o transferencia.
  • Copia de la escritura de propiedad de la finca a favor del vendedor.
  • Certificación acreditativa de los gastos pendientes del IBI.

Desarrollo de cada uno de los requisitos

– IDENTIFICACION DE LAS PERSONAS O ENTIDADES QUE INTERVIENEN:

Por regla general, las personas físicas españolas bastará que presenten su D.N.I. original y vigente.  Los extranjeros el N.I.E. original, vigente y con fotografía, o bien el N.I.E. sin fotografía acompañado de pasaporte o tarjeta de residencia de su país de origen. Cuando intervengan sociedades u otras personas jurídicas, además de los documentos que identifican a la persona física que las representa, deberán presentarse los que identifican a la persona jurídica. Estos documentos son, en el caso típico de las sociedades: Escritura de constitución, escritura en la que se contiene el nombramiento del representante como administrador o consejero (podría coincidir con la de constitución). Todos los documentos deberán ser originales. Cuando se trate de casos distintos de los mencionados o existan circunstancias especiales, consúltenos previamente.

– COPIA DE LA ESCRITURA DE PROPIEDAD A FAVOR DEL VENDEDOR:

Se trata del documento que prueba que el vendedor es propietario y, por tanto, que puede transmitir. Puede ser una escritura de compraventa, de herencia, de donación, etc.

– JUSTIFICACION DEL PRECIO MEDIANTE CHEQUE BANCARIO NOMINATIVO O TRANSFERENCIA:

Para proporcionar seguridad a la compraventa y evitar problemas con la Hacienda Pública, el pago del precio debe justificarse en la escritura mediante cheque o transferencia. El cheque debe estar emitido directamente por el banco y especialmente para la celebración de la compraventa y no puede ser al portador, sino ir a nombre del vendedor o vendedores. En el momento de la firma de la escritura, el comprador informará al notario de cuál es su número de cuenta en el banco que ha emitido el cheque ya que este número no consta en el documento y es obligatorio reflejarlo en la escritura para que la Administración Tributaria pueda conocer la procedencia del dinero. En el caso de que el pago se haya hecho por transferencia antes de la firma de la compraventa, se indicará al notario la fecha y los números de cuenta de origen y destino de la transferencia, siendo conveniente, aunque no imprescindible, incorporar en la escritura el justificante bancario correspondiente.

Aunque la suma de todos los cheques y transferencias debería dar como resultado la totalidad del precio pagado, en ocasiones es posible que parte del mismo se haya satisfecho con anterioridad a la firma de la escritura, en algunos casos en concepto de arras o señal para la celebración de la compraventa. En este último caso deberá comunicarlo a la notaria para que se tenga en cuenta en la redacción de la escritura, presentando, si es posible, la documentación acreditativa de que usted disponga.

Puede ocurrir también, que la totalidad o parte del precio quede aplazado y se vaya a pagar en un momento posterior a la firma del contrato, siempre que el comprador y el vendedor así lo acuerden y se concrete en la escritura debidamente la forma de pago, sus plazos y en su caso las garantías que vayan a establecerse.

– CERTIFICACION DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS RELATIVA A LA CUOTAS PENDIENTES DE COMUNIDAD:

En el caso de que la compraventa recaiga sobre pisos, locales o plazas de aparcamiento, la comunidad de propietarios del edificio del que forman parte, expide este documento para acreditar que no existen deudas pendientes con la comunidad o, en su caso, a cuánto ascienden. Esta certificación se refiere únicamente a las cantidades que se deben, no a las ya pagadas ni tampoco a las que puedan ser exigibles en el futuro. Esto último tiene especial importancia en el caso de las derramas que pudieran aprobarse en la Junta de Propietarios para hacer frente a gastos importantes; como por ejemplo la reparación de la fachada, el arreglo del tejado o la instalación de un ascensor. Hay que tener presente que las derramas corresponden a aquel que sea propietario en el momento en que sea exigible su pago. En todo caso, en la escritura, las partes pueden llegar a acuerdos sobre este punto.

La presentación del certificado de la Comunidad de Propietarios es imprescindible para poder firmar la escritura de compraventa, salvo que el comprador renuncie expresamente a él y acepte, bajo su responsabilidad, la información que el vendedor le proporcione sobre los gastos pendientes. A pesar de que la ley permita al comprador renunciar a la certificación, debe saber que los notarios siempre le vamos a recomendar que exija un certificado válido para incorporar en la escritura, ya que se trata de un documento importante. Le recomendamos incluso que se informe, dirigiéndose al presidente o el secretario de la comunidad de propietarios, acerca de los gastos pendientes y de posibles derramas y, en concreto, si está previsto aprobar alguna derrama en un futuro cercano que pudiera dar lugar a un gasto significativo.

Para que la certificación sea válida, tendrá que ir firmada por el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, de modo que ambos serán responsables de la exactitud de los datos contenidos en la misma. Faltando alguno de estos requisitos, la certificación será defectuosa. Es frecuente que las funciones de secretario y administrador las ejerza una persona o entidad dedicada a la Administración de fincas. Pero también es posible que no existan secretario ni administrador formalmente nombrados y sus funciones sean ejercidas por el presidente. Debe saber que si hay gastos pendientes en la comunidad de propietarios, aunque el deudor sea el vendedor, el adquirente responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por el titular anterior, hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. Desde el día de la firma del contrato, los gastos de comunidad serán de cargo del nuevo propietario, que estará obligado a comunicar al presidente o secretario de la comunidad su condición de nuevo titular.

– CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGETICA:

La ley obliga a los propietarios que pretendan la venta de edificios, viviendas, locales u oficinas, a disponer de un documento llamado certificado de eficiencia energética, que informa sobre el gasto energético que el inmueble tiene, expresado en una escala que va desde la letra A a la letra G. El certificado forma parte de la información que debe facilitar el vendedor, por lo que es obligatorio disponer del mismo antes de la venta, aunque no es necesario que se incorpore a la escritura notarial. El incumplimiento de esta obligación puede dar lugar a las sanciones que establece la ley. Hay algunos casos en los que la certificación no es obligatoria, por eso aconsejamos que se asesore por un técnico competente para expedir estas certificaciones que le informará adecuadamente.

– CERTIFICACIÓN ACREDITATIVA DE LAS CANTIDADES PENDIENTES DE PAGO EN EL IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI):

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto anual, aunque a veces está fraccionado en diversos pagos, que los ayuntamientos cobran a los propietarios de todo tipo de inmuebles. El vendedor estará obligado legalmente a entregar el bien al comprador al corriente en el pago del IBI y, por tanto, a pagar los recibos atrasados, pero también los correspondientes a todo el año de la venta, aunque sean emitidos después de la firma del contrato. La cuestión es importante ya que el inmueble garantizará frente a la administración municipal, el pago del impuesto correspondiente, no solo al año en que se celebre la compraventa, sino también los recibos atrasados y no prescritos, conforme a lo establecido en la Ley General Tributaria.

Aunque en la escritura el vendedor declarará si existen o no deudas pendientes relativas al pago del IBI y, en su caso, a cuánto ascienden, es conveniente que acredite frente al comprador la realidad de sus manifestaciones. La forma idónea de hacerlo es presentando una certificación expedida por la administración municipal que indique exactamente las cantidades que se adeudan. Otra posibilidad muy frecuente es que se presenten certificados de pago del impuesto relativos a los diferentes ejercicios y en algunos casos se presentan simplemente recibos bancarios. Si usted va a comprar una vivienda y tiene dudas, puede acudir al ayuntamiento donde se encuentre la finca para asegurarse personalmente de la inexistencia de deudas pendientes y de la situación urbanística de la misma.