Si va a comprar un inmueble situado en España a una persona residente en el extranjero, antes de presentarse en la notaría, debe saber que los impuestos que le corresponden al vendedor en esa transmisión, tendrán que ser ingresados por usted en el Tesoro Público. Por esa razón deberá retener al vendedor el 3% del precio de la venta. Es decir, dejar de pagarle esa cantidad en el momento de firmar la escritura notarial de compraventa.
El motivo de practicar la retención es la Ganancia Patrimonial derivada del Impuesto sobre la Renta de No Residentes. En toda compraventa de bienes inmuebles, el vendedor tendrá la obligación de tributar por la ganancia patrimonial que hayan obtenido como consecuencia de la transmisión. La legislación fiscal establece las normas para calcular esa ganancia, que con carácter general se determinará por la diferencia entre los valores de transmisión y adquisición. Pero cuando el vendedor es no residente en territorio español, para asegurar el cobro del impuesto, la ley prevé que el comprador le retenga el 3% del precio de la compraventa y efectúe el ingreso a cuenta de esa cantidad ante la Agencia Estatal de Administración Tributaria. Generalmente ese 3% se descuenta en el momento formalizar los cheques que el comprador entrega al vendedor en la notaría al firmar la escritura de compraventa.
Posteriormente, el transmitente tendrá que llevar a cabo la declaración y el ingreso del impuesto definitivo. Como resultado, la Administración Tributaria, le devolverá si procede la parte sobrante de la cantidad retenida e ingresada por el comprador. Todo ello en los plazos y en la forma se indican en la Ley y el Reglamento del Impuesto Sobre la Renta de No Residentes donde también se establecen las consecuencias del incumplimiento de esta obligación.
Debemos aclarar, que aunque normalmente se dice que la retención del 3% debe hacerse a los vendedores no residentes en España, lo determinante en realidad es que el vendedor este sujeto al Impuesto Sobre La Renta De No Residentes. Por ese motivo, si el transmitente acredita con un certificado expedido por el órgano competente de la Administración Tributaria, que no está sujeto a dicho impuesto, no procederá la retención y el ingreso a cuenta al que nos hemos referido. Esto ocurrirá si el transmitente está sujeto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto de Sociedades. En estos casos, los cheques que se entreguen en la notaría cubrirán la totalidad del precio de la operación.
Finalmente, además de la retención del 3% con motivo de la ganancia patrimonial, es importante que tenga en cuenta otro supuesto muy similar, que es el de la Plusvalía Municipal o Impuesto de Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Cuando el vendedor sea persona física no residente, es también el comprador el que está obligado al pago de la Plusvalía Municipal en su condición de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, pero tendrá derecho a exigir las cantidades satisfechas al vendedor. Esta cuestión la trataremos detenidamente en otra ocasión. Notaría Pablo Carbajo.